3.7 Grondbeleid

Krapte woningmarkt
De woningmarkt kent ook in Oost Nederland nog steeds een grote krapte, wat we natuurlijk ook in de gemeente Dalfsen zien. Ook hier is weinig ruimte voor starters op de woningmarkt. In de woonvisie van de gemeente wordt hier aandacht aan geschonken en worden maatregelen getroffen om alle inwoners een eerlijke kans te geven op de woningmarkt. Zo is er bij de uitgifte van kavels specifieke aandacht voor starters en wordt gekeken naar het versterken van doorstroom in de woningmarkt. In 2021 is een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) project gestart voor starters, deze is zeer succesvol geweest. Dit is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Ook in de grondexploitatie de Wieken is veel aandacht voor sociale woningbouw waarmee een bijdrage wordt geleverd in de doelstellingen. De afgelopen jaren is het toepassingsbereik van de starterslening uitgebreid. Met ingang van 1 januari 2024 is de maximum koopsom  € 405.000 (NHG grens 2023). Inmiddels is er voor nieuwe locaties planvorming in gang gezet in de kernen Dalfsen, Hoonhorst en Lemelerveld. Dit zijn allemaal maatregelen die er aan bijdragen de woningmarkt in beweging te houden. In 2022 is een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd voor de periode 2022-2026. Hieruit blijkt dat de vraag naar woningen het aanbod overstijgt en dat de krapte groter is dan bij het vorige onderzoek.

Landelijk Gebied
In het landelijk gebied spelen verschillende opgaven en transities. Denk aan de woningbouwopgave, de energietransitie, klimaatadaptatie, de agrarische transitie om extensiever te boeren (voortkomend uit natuurdoelen en kaderrichtlijn water (KRW) opgaven), etc. Sommige opgaven kunnen samengaan. Duurzame energieopwekking of agrarisch natuurbeheer kan bijvoorbeeld een nieuw verdienmodel van een agrarische ondernemer zijn. Maar soms conflicteren deze opgaven en transities. Ze vragen namelijk allemaal om ruimte en grond. Deze gronddruk kan een prijsopdrijvende werking hebben.

Bijkomend gevolg van deze opgaven en transities is dat jurisprudentie zich constant ontwikkelt en hiermee beleid inhaalt. Denk hierbij aan de uitspraak van de Raad van State over de Programmatische aanpak stikstof (PAS) of, iets recenter, de uitspraak van de Raad van State op 2 november 2022 over de zogenoemde bouwvrijstelling. De Raad van State heeft geoordeeld dat de bouwvrijstelling niet gebruikt mag worden bij bouwprojecten. Deze was bedoeld om urgente maatschappelijke opgaven mogelijk te maken, zoals warmtenetten en woningbouw. De uitspraak heeft mogelijk effect op de prijzen en het tempo waarin gebouwd kan worden en of woningbouwprojecten hierdoor vertraagd worden bijvoorbeeld door de nabijheid van Natura 2000 gebieden bij ontwikkellocaties. Vooralsnog lijkt dit effect voor de gemeente Dalfsen relatief klein, maar er wordt niet uitgesloten dat nieuwe jurisprudentie nieuwe gevolgen kan hebben.

De Omgevingswet
Het inwerking treden van de Omgevingswet per 1 januari 2024 heeft geen effect op de vastgestelde grondexploitaties. Deze vallen allemaal onder het “oude regime”. Ook de ontwikkelingen Oosterdalfsen Noord, De Waterinkweg en De Koele II vallen middels een ter inzagelegging in 2023 nog onder het “oude regime” en zullen naar verwachting in 2024 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Deze plannen worden dan verwerkt in het MPG 2025.

Actualisaties
De hiervoor genoemde aspecten zijn verwerkt in de grondexploitatie per 1 januari 2023 en zijn hierna op hoofdlijnen uitgewerkt. De gedetailleerde uitwerking en financiële vertaling van de grondexploitatie is opgenomen in de MPG 2023.

Samenvatting van de resultaten grondexploitaties 2023

Het resultaat van de lopende grondexploitaties over 2023 is voordelig. De berekening en onderbouwing hiervan zijn opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024 (MPG 2024). Deze is separaat door de gemeenteraad vastgesteld.

De volgende posten maken onderdeel uit van het resultaat 2023 en worden verrekend met de algemene reserve grondexploitaties:

Onderstaand een tekstuele toelichting op de bovenstaande posten. In de MPG 2024 is e.e.a. nader gespecificeerd.

Tussentijdse winst- en verliesnemingen
Jaarlijks wordt op basis van het percentage van de voortgang van de grondexploitaties beoordeeld of op de grondexploitaties een tussentijdse winst gerealiseerd moet worden. Bij het bepalen van deze winst worden specifieke projectrisico’s in mindering gebracht.

Als uit de berekening van de tussentijdse winst blijkt dat in eerdere jaren teveel winst is genomen, dan wordt die winstname teruggedraaid. Dat geldt ook bij een complex met een verwacht positief resultaat. In 2023 moet op een aantal complexen winst worden teruggedraaid echter voor het over grote deel kan over 2023 winst worden genomen. De komt met name door tussentijdse winstnemingen vanuit het complex Westerbouwlanden Noord voortkomende uit grondverkopen.

Het totaal gerealiseerd tussentijds resultaat tot en met 2023 van de lopende grondexploitaties in Dalfsen bedraagt € 12,8 miljoen euro. Hiervan is tot en met 2021 een bedrag van € 11,9 als winst uit de grondexploitaties uitgenomen. Over de jaren 2022 en 2023 is de totale winstneming van € 859.000 niet meer rechtstreeks uit de grondexploitaties genomen. Deze tijdelijke winstneming wordt sinds 2022 geboekt op “onderhanden werk”.

Verliesvoorzieningen
In het geval dat een project verliesgevend wordt geldt dat bij constatering een voorziening ter hoogte van dit tekort getroffen moet worden. Bij de actualisatie wordt deze verliesvoorziening opnieuw berekend. In geval van een verbetering van de eindprognose valt een bedrag vrij ten gunste van de algemene reserve grondexploitatie en vice versa bij een verslechtering.
Bij de jaarrekening 2023 (MPG 2024) presenteren de projecten Muldersweg en De Wieken een verlies van totaal € 0,97 mln.